【專家解讀】《關于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果的通知》

解讀專家：閆弘文，山東師范大學教授、人文地理學、土地資源管理專業(yè)碩士研究生導師，兼任中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、山東省自然資源廳專家委員會委員。

2024年12月10日，榮成市人民政府辦公室發(fā)布《關于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果的通知》，新一輪榮成市城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果正式實施。為做好《通知》的貫徹落實工作，方便社會各界全面了解，兼任中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、山東省自然資源廳專家委員會委員閆弘文就《通知》內(nèi)容進行以下解讀。

1、問：什么是基準地價？

答：基準地價指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設用地，分商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區(qū)域平均價格。城鎮(zhèn)土地級別和基準地價是城市土地利用情況的反映，它客觀地揭示了城區(qū)內(nèi)不同區(qū)段土地使用價值及變化規(guī)律，是政府宏觀調(diào)控土地市場、科學合理配置土地資產(chǎn)的有效手段。

2、問：基準地價更新的背景依據(jù)是什么？

答：榮成市現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地級別和基準地價是2019年完成并經(jīng)《榮成市人民政府關于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果的通知》（榮政發(fā)〔2020〕4號）公布施行的。根據(jù)《自然資源部辦公廳關于做好2022年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2022〕13號）精神，結合《山東省自然資源廳關于做好2022年度自然資源評價評估有關工作的通知》（魯自然資字[2022]75號）的要求：為保證基準地價的現(xiàn)勢性，各地要組織開展新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新工作，基準日統(tǒng)一設定為2023年1月1日。

3、問：本輪基準地價更新成果主要內(nèi)容有哪些？

答：本輪更新的基準地價成果主要內(nèi)容包括基準地價標準、土地級別及基準地價圖、基準地價修正體系等。

4、問：與上一輪基準地價相比，本輪基準地價主要調(diào)整哪些內(nèi)容？

答：相比上一輪基準地價成果內(nèi)容，本輪基準地價主要有以下調(diào)整：　　

（1）更新基準日。

基準地價基準日由2019年1月1日更新為2023年1月1日。

（2）基準地價更新范圍變化

根據(jù)《榮成市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，以“榮成市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界”劃定成果為依據(jù)，對本輪基準地價更新范圍進行了調(diào)整。本輪榮成市城區(qū)土地級別評定與基準地價更新范圍土地面積122.83平方公里，石島管理區(qū)土地級別評定與基準地價更新范圍土地面積64.81平方公里，其他鎮(zhèn)駐地土地級別評定與基準地價更新范圍土地面積共計61.46平方公里，基本覆蓋了榮成市中心城區(qū)及各鎮(zhèn)街城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，可滿足未來幾年榮成市城區(qū)及各鎮(zhèn)街土地管理和土地市場的發(fā)展需求。

（3）各級別基準地價與范圍調(diào)整

本輪基準地價更新調(diào)整結合近幾年榮成市房地產(chǎn)市場運行情況，以及影響地價的基礎設施配套等因素變化情況，對各用途各級別的范圍和基準地價水平進行了更新調(diào)整。其中商服用地、住宅用地基準地價水平較上一輪有小幅度上浮，與近幾年房地產(chǎn)市場行情相適應；工業(yè)用地、公共管理與公共服務用地漲幅較大，與土地取得成本增長速度較快相適應。

5、問：基準地價的作用有哪些？

答：（1）進行宏觀調(diào)控，加強地價管理；（2）為征收土地稅費提供價格依據(jù)；（3）有利于活躍土地市場，指導土地交易；（4）為土地利用、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)投資提供參考；（5）宗地地價評估方面的應用；（6）利用基準地價系數(shù)修正法評估劃撥土地使用權價格。

政策原文：榮成市人民政府關于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果的通知