【專家解讀】《關(guān)于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》

解讀專家：閆弘文，山東師范大學(xué)教授、人文地理學(xué)、土地資源管理專業(yè)碩士研究生導(dǎo)師，兼任中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)、山東省自然資源廳專家委員會(huì)委員。

2024年12月10日，榮成市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》，新一輪榮成市城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果正式實(shí)施。為做好《通知》的貫徹落實(shí)工作，方便社會(huì)各界全面了解，兼任中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)、山東省自然資源廳專家委員會(huì)委員閆弘文就《通知》內(nèi)容進(jìn)行以下解讀。

1、問：什么是基準(zhǔn)地價(jià)？

答：基準(zhǔn)地價(jià)指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，分商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地利用情況的反映，它客觀地揭示了城區(qū)內(nèi)不同區(qū)段土地使用價(jià)值及變化規(guī)律，是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、科學(xué)合理配置土地資產(chǎn)的有效手段。

2、問：基準(zhǔn)地價(jià)更新的背景依據(jù)是什么？

答：榮成市現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)是2019年完成并經(jīng)《榮成市人民政府關(guān)于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》（榮政發(fā)〔2020〕4號(hào)）公布施行的。根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2022年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2022〕13號(hào)）精神，結(jié)合《山東省自然資源廳關(guān)于做好2022年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估有關(guān)工作的通知》（魯自然資字[2022]75號(hào)）的要求：為保證基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，各地要組織開展新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，基準(zhǔn)日統(tǒng)一設(shè)定為2023年1月1日。

3、問：本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果主要內(nèi)容有哪些？

答：本輪更新的基準(zhǔn)地價(jià)成果主要內(nèi)容包括基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系等。

4、問：與上一輪基準(zhǔn)地價(jià)相比，本輪基準(zhǔn)地價(jià)主要調(diào)整哪些內(nèi)容？

答：相比上一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果內(nèi)容，本輪基準(zhǔn)地價(jià)主要有以下調(diào)整：　　

（1）更新基準(zhǔn)日。

基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日由2019年1月1日更新為2023年1月1日。

（2）基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍變化

根據(jù)《榮成市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，以“榮成市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界”劃定成果為依據(jù)，對(duì)本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍進(jìn)行了調(diào)整。本輪榮成市城區(qū)土地級(jí)別評(píng)定與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍土地面積122.83平方公里，石島管理區(qū)土地級(jí)別評(píng)定與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍土地面積64.81平方公里，其他鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別評(píng)定與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍土地面積共計(jì)61.46平方公里，基本覆蓋了榮成市中心城區(qū)及各鎮(zhèn)街城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，可滿足未來(lái)幾年榮成市城區(qū)及各鎮(zhèn)街土地管理和土地市場(chǎng)的發(fā)展需求。

（3）各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)與范圍調(diào)整

本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整結(jié)合近幾年榮成市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，以及影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施配套等因素變化情況，對(duì)各用途各級(jí)別的范圍和基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行了更新調(diào)整。其中商服用地、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)水平較上一輪有小幅度上浮，與近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情相適應(yīng)；工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地漲幅較大，與土地取得成本增長(zhǎng)速度較快相適應(yīng)。

5、問：基準(zhǔn)地價(jià)的作用有哪些？

答：（1）進(jìn)行宏觀調(diào)控，加強(qiáng)地價(jià)管理；（2）為征收土地稅費(fèi)提供價(jià)格依據(jù)；（3）有利于活躍土地市場(chǎng)，指導(dǎo)土地交易；（4）為土地利用、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)投資提供參考；（5）宗地地價(jià)評(píng)估方面的應(yīng)用；（6）利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

政策原文：榮成市人民政府關(guān)于公布榮成市城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知