【專家解讀】《關于公布榮成市城鎮土地級別調整與基準地價更新成果的通知》

解讀專家：閆弘文，山東師范大學教授、人文地理學、土地資源管理專業碩士研究生導師，兼任中國土地估價師與土地登記代理人協會、山東省自然資源廳專家委員會委員。

2024年12月10日，榮成市人民政府辦公室發布《關于公布榮成市城鎮土地級別調整與基準地價更新成果的通知》，新一輪榮成市城鎮土地級別調整與基準地價更新成果正式實施。為做好《通知》的貫徹落實工作，方便社會各界全面了解，兼任中國土地估價師與土地登記代理人協會、山東省自然資源廳專家委員會委員閆弘文就《通知》內容進行以下解讀。

1、問：什么是基準地價？

答：基準地價指在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，分商服、住宅、工業等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。城鎮土地級別和基準地價是城市土地利用情況的反映，它客觀地揭示了城區內不同區段土地使用價值及變化規律，是政府宏觀調控土地市場、科學合理配置土地資產的有效手段。

2、問：基準地價更新的背景依據是什么？

答：榮成市現行城鎮土地級別和基準地價是2019年完成并經《榮成市人民政府關于公布榮成市城鎮土地級別調整與基準地價更新成果的通知》（榮政發〔2020〕4號）公布施行的。根據《自然資源部辦公廳關于做好2022年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發〔2022〕13號）精神，結合《山東省自然資源廳關于做好2022年度自然資源評價評估有關工作的通知》（魯自然資字[2022]75號）的要求：為保證基準地價的現勢性，各地要組織開展新一輪城鎮基準地價更新工作，基準日統一設定為2023年1月1日。

3、問：本輪基準地價更新成果主要內容有哪些？

答：本輪更新的基準地價成果主要內容包括基準地價標準、土地級別及基準地價圖、基準地價修正體系等。

4、問：與上一輪基準地價相比，本輪基準地價主要調整哪些內容？

答：相比上一輪基準地價成果內容，本輪基準地價主要有以下調整：　　

（1）更新基準日。

基準地價基準日由2019年1月1日更新為2023年1月1日。

（2）基準地價更新范圍變化

根據《榮成市國土空間總體規劃（2021-2035年）》，以“榮成市城鎮開發邊界”劃定成果為依據，對本輪基準地價更新范圍進行了調整。本輪榮成市城區土地級別評定與基準地價更新范圍土地面積122.83平方公里，石島管理區土地級別評定與基準地價更新范圍土地面積64.81平方公里，其他鎮駐地土地級別評定與基準地價更新范圍土地面積共計61.46平方公里，基本覆蓋了榮成市中心城區及各鎮街城鎮開發邊界，可滿足未來幾年榮成市城區及各鎮街土地管理和土地市場的發展需求。

（3）各級別基準地價與范圍調整

本輪基準地價更新調整結合近幾年榮成市房地產市場運行情況，以及影響地價的基礎設施配套等因素變化情況，對各用途各級別的范圍和基準地價水平進行了更新調整。其中商服用地、住宅用地基準地價水平較上一輪有小幅度上浮，與近幾年房地產市場行情相適應；工業用地、公共管理與公共服務用地漲幅較大，與土地取得成本增長速度較快相適應。

5、問：基準地價的作用有哪些？

答：（1）進行宏觀調控，加強地價管理；（2）為征收土地稅費提供價格依據；（3）有利于活躍土地市場，指導土地交易；（4）為土地利用、城市規劃、房地產投資提供參考；（5）宗地地價評估方面的應用；（6）利用基準地價系數修正法評估劃撥土地使用權價格。

政策原文：榮成市人民政府關于公布榮成市城鎮土地級別調整與基準地價更新成果的通知